 |
| |
Poštovani klijenti!
|
| Agencija Sesar –Savjeti: |
1. Kako formirati cijenu i brzo prodati nekretninu?
Prvi uvjet uspješne prodaje je određivanje realne (tržišne) cijene. Svoju nekretninu nemojte podcijeniti, jer novcem od prodaje nećete moći kupiti ono što ste naumili, a samim tim takvom prodajom nećete biti zadovoljni, ali je nemojte ni precijeniti, jer ćete u tom slučaju vremenski dugo prodavati, a kad je konačno ipak prodate biti će to po puno nižoj, odnosno na kraju ipak po realnoj (tržišnoj) cijeni.
Često prodavatelji odrede cijenu po uzoru na cijenu kuće iz susjedstva ili po uzoru na cijenu nekretnine koja se prodaje u istom dijelu grada. Kod formiranja cijene ne smije se zaboraviti da je prodavateljeva kuća građena prije 35 godina a kuća iz susjedstva prije 5 godina, ima ogromnu okućnicu, izvrstan raspored prostorija, bolju poziciju, novu fasadu, bazen, uređen okoliš, te je građena od najkvalitetnijih materijala. Ukratko, kuća iz susjedstva ima sve ono što prodavateljeva kuća objektivno nema i iz tih razloga njihova cijena ne može biti identična. Kuća broj jedan i kuća broj dva, bezobzira na činjenicu što su obje pozicionirane u istom naselju ne mogu biti prodane po istoj vrijednosti.
Poželjno je da prodavatelj prije objave oglasa preciznije procijeni vrijednost svoje nekretnine, pojedinačno cijeneći sve navedene faktore (poziciju, starost, kvalitetu gradnje, raspored stambenog prostora...) jer jedino tako uspjeh i brza realizacija prodaje sigurno neće izostati. Objektivno, prodaja nekretnine po realnoj (tržišnoj) cijeni, preko ozbiljnijih agencija ne bi smjela trajati tri godine, nego zaista nekoliko mjeseci jer agencije na najbolji način prezentiraju nekretnine i zaista uvelike pridonose i brzoj realizaciji, ali ne mogu utjecati na kupca, koji se treba odlučiti na kupnju nekretnine po "željenoj cijeni" prodavatelja.
Ako prodavatelj kalkulaciju cijene bazira na matematici: "Prodajem kuću od 220 m2 sa 100 m okućnice za 380 000 KM, jer imam 100 000 KM kredita koji moram platit, a rado bi kćeri kupio stan za 50 000 KM, meni i ženi treba za stan još 100 000 KM, a rada bi da mi još ostane 130 000 KM. Pa ću ja lijepo napisati 380 000 KM, a onda spustim pravom kupcu na 210 000 KM, jer drugačije ne bi išlo."
To sigurno nije dobar način, jer u samom startu odbija ozbiljnog kupca. Ozbiljan kupac očekuje objavu ozbiljne cijene oko koje se eventualno može malo cjenkati, ali ne računa da će prodavatelj pristati na "spuštanje cijene" za 30% ili više. Do kontakta između tog prodavatelja i ozbiljnog kupca nikada neće ni doći. Nakon par mjeseci naš prodavatelj iz prvog dijela priče, koji je u startu odredio nerealnu cijenu prelazi na drugu fazu svoje "taktike prodaje": "Nitko me nije ni zvao, pa ću za drugi put spustiti za 50 000 KM, a ako me ni nakon toga ne bi nitko zvao budem još spustio" Sigurno je dobro konzultirati se sa stručnim osobama prije formiranja cijene svoje nekretnine, ako se cijeli proces prodaje želi svesti na najkraće vrijeme.
S druge strane postoje naravno i kupci koji bi htjeli kupiti vašu nekretninu po njihovoj "željenoj" ali nerealnoj cijeni, na koju naravno prodavatelj ne treba pristati. Kao što neki prodavatelji precjenjuju vrijednost svoje nekretnine, tako i neki kupci precjenjuju vrijednost novca koji žele uložiti. Takvi kupci pokušavaju kupiti za svoj novac nekretninu koju objektivno za taj iznos nije moguće kupiti (mora biti najljepša, na najljepšoj poziciji, najkvalitetnije gradnje i najboljeg rasporeda, po mogućnosti u centru i sa bazenom "jer to si je uvijek želio"), ali za 100 000 KM i da mu ipak ostane za novi auto. Upravo govorimo o neozbiljnim prodavateljima koji godinama "prodaju" i neozbiljnim kupcima koji godinama "kupuju".
U kupoprodajnu cijenu ne može biti ugrađena ljubav prodavatelja prema vlastitoj nekretnini, niti iznos koji prodavatelju treba da bi riješio sve svoje financijske probleme niti cijena može biti formirana na bazi iznosa koji je "uštedio" kupac. Takvoj grupi kupaca i prodavatelja nijedan oglasni prostor ne može pomoći da realiziraju svoje želje. Njihova realizacija moguća je tek kad pređu u drugu grupu.
Postoji na sreću i ta druga grupa, koju čine ozbiljni prodavatelji koji po realnoj cijeni prodaju, ali su u malom oglasu od pet riječi loše prezentirali svoju nekretninu te zbog toga nemaju uspjeha i grupa ozbiljnih kupaca koji po realnoj cijeni kupuju nekretninu, ali u malom oglasu od pet riječi ne mogu prepoznati nekretninu za sebe. Takve kupce i prodavatelje agencija želi i može brzo spojiti, i zbog takvih smo mi na tržištu.
Razlozi prodaje mogu biti tajni, ali nekretnina treba biti prezentirana javno. Možda je baš kupac vaš prvi susjed, ili netko tko upravo sada posjećuje naše stranice u Sarajevu, Beču ili u Zagrebu. Agencija je odlično rješenje za sve kupce i sve prodavatelje iz druge grupe.
Izvor: www.eurovila.hr
NA VRH STRANICE |
2.Sve što agencija za nekretnine treba učiniti za Vas!
Uvijek ste se pitali:
- Zašto angažirati agenciju pri kupovini nekretnine?
- Što nam to agencija pruža?
- Koje su njezine obveze prema nama?
- Zašto ne proći bez njih, i ne platiti proviziju?
Ono što je poznato manje više svim osobama koje su sudjelovale ili sudjeluju u prometu nekretnina, a tiče se rada agencija za promet nekretnina, jest da agencije "spajaju" kupce i prodavatelje pri nekretninama koje se prodaju, da potom aktivno sudjeluju u pregovaranju oko cijene, uvjeta prodaje posjeda i vlasništva te dinamike isplate, kao i u vezi ostalih detalja poput isplate troškova stanovanja, uvjeta otkupa, prijenosa telefonske linije, i sl.
No koje su obveze agencija glede pravnih usluga?
Prva i osnovna obveza agencije jest provjera zemljišno-knjižnog stanja nekretnine na dan zaključenja kupoprodajnog ugovora ili ugovora o pologu kapare. O svemu što nadležna osoba (pravnik agencije ili odvjetnik) sazna vezano uz zemljišno-knjižno stanje nekretnine mora biti izvješten kako kupac, tako i prodavatelj. Pravno stanje treba biti predočeno strankama.
Ugovori, potvrde i ostali dokumenti koji se izrađuju moraju biti dani na prethodni uvid strankama, kojima treba pružiti dovoljno vremena da te dokumente pročitaju i postave pitanja. U slučaju da u tijeku primopredaje posjeda, kupovine ili vlasništva među strankama iskrsne neki spor, agencija valja u pregovore uložiti sve svoje iskustvo, kao i dodatne napore ne bi li se spor riješio na obostranu korist te pritom uvažavajući interese obiju stranaka.Treba iscrpiti sve opcije prije no što stranke budu upućene da spor riješe sudskim putem. Posebno ih valja upozoriti na dugotrajnost i skupoću sudskog postupka.
U praksi se pokazalo da je kupovina nekretnine bez angažiranja agencije najskuplja kupovina, i to najčešće zbog nemogućnosti pravovremene provjere zemljišno-knjižnog stanja nekretnine.
U svakom slučaju, agencija je dužna predati kupoprodajni ugovor na uknjižbu (gruntovnica Općinskog suda) te pravovremeno predati poreznu prijavu prometa nekretnine.
U skladu s "Etičkim kodeksom posrednika u prometu nekretninama" agencije su "obvezne štititi interese stranaka u skladu s dobrim poslovnim običajima " te se "ne smiju koristiti nedostatnim informiranjem i nestručnošću stranke radi pribavljanja poslovne koristi te u namjeri postizanja cijene koja nije u skladu s tržišnim uvjetima." Osim toga "agencije su obvezne čuvati tajnost podataka koje stranke iznesu u povjerenju ."
Na kraju agencije su ipak te koje nam u velikoj većini i nađu željenu nekretninu htjeli mi to priznati ili ne.
Aleksandar Đorđević, dipl. iur.
NA VRH STRANICE |
3.Što je to zemljište?
Zemljište je dio zemljine površine koje je u katastru označeno posebnim brojem i nazivom Katastarske općine u kojoj leži (katastarska čestica). Sve što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje sastavni je dio zemljišta i dijeli njegovu pravnu sudbinu (osim ako zakonom nije drukčije određeno).
NA VRH STRANICE
|
4.Što su to zemljišne knjige?
Zemljišne knjige su javne isprave koje vode Općinski sudovi u koje svatko može zahtijevati uvid i iz nje dobiti izvadak, ispis ili prijepis. One uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Stjecatelj koji je u dobroj vjeri ili s povjerenjem u zemljišne knjige postupao pravno je zaštićen, ako nije znao ili nije imao razloga posumnjati da ono što je upisano nije potpuno ili je različito od izvanknjižnog stanja.
NA VRH STRANICE
|
5. Koje su osnovne obveze ugovornih strana?
Ugovorne strane (kupac ili prodavatelj) svoja prava i obveze određuju (pred) ugovorom o kupoprodaji. Osnovne obveze svode se na dužnost kupca da isplati prodavatelju ugovorenu kupoprodajnu cijenu i prodavatelju da kupcu, pošto primi kupovnu cijenu omogući ulazak u posjed i upis prava vlasništva.
Važno je napomenuti da sve svoje pravne interese ugovorne strane unesu u ugovor, sve ono što je predmetom međusobnog dogovaranja (usmenog) ne proizvodi pravni učinak ako nije u ugovoru.
Ugovor ovjerava kod javnog bilježnika samo prodavatelj ili njegov punomoćnik koji u tom slučaju mora prethodno predočiti specijalnu punomoć ovjerenu od javnog bilježnika.
NA VRH STRANICE
|
6. Kada se stječe pravo vlasništva?
Važno je napomenuti da kupac ne stječe pravo vlasništva isplatom kupoprodajne cijene, već upisom tog prava u zemljišnoj knjizi .
NA VRH STRANICE
|
7.Što je clausula intabulandi?
Vlasništvo nekretnine stječe se zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjeg vlasnika, usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja.
NA VRH STRANICE
|
8.Posjed... ne znači i vlasništvo nad nekretninom!?
Neobično se često susrećemo s konfuzijom koju kod klijenata - stvaraju pojmovi "posjed" i "vlasništvo".
Vlasništvo nad nekretninama pribavljeno temeljem pravnog posla stječe se, prestaje i mijenja se upisom u zemljišne knjige.
Suprotno tome, posjed je, "faktična vlast nad stvari".
Posjed može biti: a) zakonit, b) nezakonit
Dakle, posjed nije pravo, pa se kao takav niti ne upisuje u zemljišne knjige. On predstavlja faktičnu vlast nad stvari, čije se postojanje i karakter najbolje konstatiraju osobnim uvidom, a poredno i uvidom u katastar zemljišta pri nadležnom organu lokalne uprave. Stječe se uspostavom faktične vlasti na stvari, a gubi se predajom stvari u posjed drugog ili napuštanjem iste.
Stoga kod kupnje nekretnine kupac treba biti vrlo oprezan glede činjenice da li su svi ukućani, odnosno najmoprimatelji ili treće osobe koje se nalaze u nekretnini suglasni s dogovorom kupca i prodavatelja oko datuma i dinamike predaje nekretnine u posjed kupca "slobodne od osoba i stvari" te, prije svega, da li su isti uopće upoznati s činjenicom da se nekretnina prodaje. Za kupca svakako nije rješenje dobiti vlasništvo nad nekretninom upisom u zemljišnim knjigama, da bi se potom konstatiralo da se npr. između vlasnika i najmoprimatelja ili nekog od ukućana vodi višegodišnji vlasnički spor u vezi iste nekretnine ili pak spor u vezi naknade koju najmoprimatelj traži od vlasnika najmodavatelja radi izvanrednih ulaganja u nekretninu; u oba hipotetska slučaja kupac bi gotovo sigurno bio onemogućen u mirnom uživanju posjeda kupljene nekretnine.
Pa da zaključimo; Budući kupci bilo kakve nekretnine OBAVEZNO prekontrolirajte zemljišne knjige i tko je u njima upisan kao stvarni vlasnik nekretnine koju kupujete.
NA VRH STRANICE
|
9.Porez kod kupovine nekretnina
U Federaciji BiH je jedinstvena stopa poreza od 5% za sve vrste nekretnina i sve vrste transakcija. Visina poreza se određuje na osnovu cijene iz kupoprodajnog ugovora i procjene nadležne porezne uprave na čijoj se teritoriji nekretnina nalazi. Prema zakonu porez na promet nekretnina plaća kupac ili prodavatelj u njegovo ime, ako se tako dogovore.
NA VRH STRANICE |
10.Porez kod zamjene nekretnina
U slučaju zamjene nekretnina porez plaća ona strana koja stječe vlasništvo nad vrjednijom nekretninom i na tu razliku vrijednosti plaća 5% za istu.
NA VRH STRANICE
|
11.U kojem se roku mora platiti porez na promet nekretnina u BiH?
Kupac je dužan nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, prijaviti kupovinu nadležnoj poreznoj upravi u roku od 30 dana računajući od dana ovjere Ugovora kod notara. Kupac je također dužan u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja iz nadležne Porezne uprave platiti porez, a ako ga u tom roku ne plati, Porezna uprava zaračunava kamate za svaki dan prekoračenja roka.
NA VRH STRANICE
|
12. Što je to kapara?
Kapara je polog u visini od cca 10% vrijednosti kupoprodajne cijene, a isplaćuje se kao znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine.
NA VRH STRANICE
|
13. Je li moguće sklopiti ugovor o kupoprodaji nekretnina u inozemstvu?
Da, i najbolje ga je sklopiti u veleposlanstvu ili BiH ambasadi.
Ako je sklopljen i ovjeren kod notara, potrebno ga je prevesti na naš jezik kod sudskog tumača.
NA VRH STRANICE
|
14. Mogu li strani državljani kupovati nekretnine u BiH?
Da, ali pod sljedećim pretpostavkama.
Da bi mogli steći nekretninu strani državljani moraju najprije zatražiti, a potom i dobiti suglasnost Ministarstva vanjskih poslova BiH, koje prije donošenja odluke zatraži mišljenje Ministarstva pravosuđa. Odobrenje se u pravilu izdaje ako postoji uzajamnost, tj. ako državljani BiH mogu kupiti nekretninu u zemlji tražitelja odobrenja.
Postupak je slijedeći: kada se odluče za kupovinu određene nekretnine, s prodavateljem sklapaju Ugovor o kupoprodaji nekretnina koji se ovjerava kod notara (prodavatelj mora ovjeriti svoj potpis, ali nije loše ako to učini i kupac), te ga zajedno s fotokopijom kupčeve putovnice također ovjerene kod notara, kao i ostalom pratećom dokumentacijom dostavljaju Ministarstvu vanjskih poslova.
Za vrijeme čekanja odobrenja od Ministarstva vanjskih poslova savjetujemo da u nadležnim zemljišnim knjigama na osnovu Ugovora o kupoprodaji izvrše predbilježbu uknjižbe prava vlasništva, kako bi zaštitili svoja prava i interese.
Strani državljanima koji u BiH koji imaju otvorenu tvrtku nije potrebna suglasnosti.
NA VRH STRANICE
|
15. Mogu li strani državljani prodavati nekretnine u BiH?
Mogu. Sve strane fizičke i pravne osobe mogu bez ikakvih smetnji prodavati svoje nekretnine koje se nalaze na području BiH. Trenutno su jedini izuzetak pravne osobe iz zemalja bivše Jugoslavije čije će se pitanje posebno rješavati u sklopu pregovora o sukcesiji SFRJ , odnosno ratnoj reparaciji.
NA VRH STRANICE
|
|
|
|
|
 |
|
 |
